TBMM’de kabul edildi: Site aidatlarına artış sınırı ve yeni kurallar geliyor

Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu’nda kabul edilen yeni düzenleme ile site aidatlarına yönelik önemli değişiklikler hayata geçiriliyor. Sitelerde yaşayan vatandaşları maddi açıdan zorlayan yüksek aidat artışlarının önüne geçilmesi amacıyla hazırlanan kanun teklifinin ilk beş maddesi kabul edildi. Düzenleme kapsamında, aidat belirleme süreçlerinde yetki kat malikleri kuruluna verilerek, keyfi uygulamaların engellenmesi hedefleniyor.

Aidat belirleme yetkisi kat maliklerine verildi

Kabul edilen düzenlemeye göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılacak. Bu değişiklikler çerçevesinde site yöneticilerinin aidat ve avans belirleme yetkisi sınırlandırılıyor. Artık bu tür kararların doğrudan kat malikleri kurulunun onayına sunulması zorunlu hale getirilecek.

Yeni uygulama ile birlikte site yöneticilerinin tek başına karar alarak aidatları artırmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor. Aidat artışlarına ilişkin kararların kat malikleri tarafından değerlendirilmesi ve onaylanması gerekecek. Böylece site sakinlerinin daha fazla söz sahibi olması sağlanacak.

İşletme projeleri genel kurul onayına bağlanacak

Düzenleme kapsamında işletme projeleriyle ilgili süreçler de yeniden şekillendiriliyor. Buna göre, site yönetimlerinin hazırladığı işletme projeleri kat malikleri genel kurulunda görüşülerek onaylanacak. Bu adım, harcamaların ve bütçe planlarının daha şeffaf şekilde belirlenmesini amaçlıyor.

Kat malikleri kurulunun onayından geçmeyen işletme projeleri yürürlüğe giremeyecek. Bu durum, site yönetimlerinin harcama ve planlama süreçlerinde daha dikkatli ve katılımcı bir yaklaşım benimsemesini gerektirecek.

Avans toplama ve geçici proje hazırlama zorunluluğu

Yeni düzenleme ile birlikte yöneticilerin avans toplama süreçlerine ilişkin kurallar da netleştiriliyor. Buna göre, ana gayrimenkulün genel yönetim, bakım ve işletme giderleri için gerekli olan avanslar, yönetim planında belirtilen zamanda tahsil edilecek. Eğer yönetim planında bu konuda bir hüküm yoksa, avansların her takvim yılının ilk ayında toplanması gerekecek.

Öte yandan, kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi bulunmaması halinde yöneticiler en geç üç ay içinde geçici bir işletme projesi hazırlamakla yükümlü olacak. Hazırlanan bu proje, kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilecek ve yine üç ay içinde genel kurulda karara bağlanacak.

Aidat artışlarına üst sınır getiriliyor

Düzenlemenin en dikkat çeken başlıklarından biri aidat artışlarına getirilen sınırlama oldu. Buna göre mevcut işletme projesi bulunan sitelerde, yeni dönem için belirlenecek aidatlarda artış oranı sınırlandırılacak. Artış oranı, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak şekilde belirlenecek.

Ayrıca bu artış oranlarının da kat malikleri kurulunun onayına sunulması gerekecek. Böylece site yönetimlerinin tek taraflı ve yüksek oranlı artış yapmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor. Bu düzenleme ile site sakinlerinin mali yükünün dengelenmesi hedefleniyor.

Yönetim planı değişikliklerine yeni şartlar

Kanun kapsamında site yönetim planlarında yapılacak değişikliklere ilişkin de yeni kurallar getirildi. Buna göre toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için temsilciler kurulunda bağımsız bölümlerin üçte ikisinin onayı gerekecek. Bu şart, yönetim planı değişikliklerinin daha geniş bir uzlaşı ile yapılmasını sağlayacak.

Ayrıca geçici yönetimle ilgili hükümler de yine bağımsız bölüm maliklerinin üçte iki çoğunluğunun oyu ile değiştirilebilecek. Bu kurallara aykırı olarak hazırlanmış yönetim planı hükümleri ise geçersiz sayılacak.

Tapu ve diğer alanlarda da düzenlemeler var

Kabul edilen kanun teklifi yalnızca site aidatlarını değil, farklı alanları da kapsıyor. Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklikle, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanan değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirildi.

Öte yandan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın 31 Aralık 2027’ye kadar gerçekleştireceği sosyal konut projelerine ilişkin ihalelerde damga vergisi istisnası uygulanacak. Bu sürenin üç yıla kadar uzatılması konusunda Cumhurbaşkanı’na yetki verildi.

Düzenlemenin genel amacı

TBMM’de kabul edilen bu düzenlemelerle birlikte site aidatlarında yaşanan belirsizliklerin ve yüksek artışların önüne geçilmesi hedefleniyor. Özellikle son dönemde kiralarla yarışan aidat ücretlerinin kontrol altına alınması amaçlanıyor.

Yeni sistemle birlikte kat malikleri karar süreçlerinde daha aktif rol alacak ve aidat belirleme süreci daha şeffaf hale gelecek. Böylece hem site yönetimleri hem de site sakinleri arasında daha dengeli bir yapı oluşturulması öngörülüyor.

Kabul edilen maddelerin yürürlüğe girmesiyle birlikte, site yönetimlerinde yeni bir dönemin başlaması bekleniyor. Aidat artışlarına getirilen sınır ve kat malikleri kurulunun yetkilendirilmesi, uygulamada önemli değişiklikler doğuracak düzenlemeler arasında yer alıyor.